- 开场实操: 昨晚直播中场外"谢林点"嗅探到 ON 币（兜底区约 0.137），现场公布后即暴涨，按 ATR/画幅法定杠杆从 0.15→0.26 可吃数十倍。强调"凡在我更新前后跑出来的暴涨币，无一逃出潜力区"。
- 主题：国内地产大周期: 。去年年中（8 月）他已用场外指数预测地产探底、是最佳压价抄底窗口；2026 年 3 月上海单周成交破 2 万套（五年新高）、深圳二手房环比 +30%，小阳春坐实。
- 土地财政溯源: 朱镕基分税制改革抬高中央税收占比 → 地方靠"土地财政"（囤地、推高地价、房地产税）形成循环，这是 1994–2020 房价只涨不跌的核心逻辑；2020「三条红线」收紧融资 → 恒大/碧桂园爆雷、五年寒冬与通缩。
- 场外指数看地产: 回测地产场外指数 2020 年 7 月见顶（1431），去年 8 月首次进场（835）；预测"从香港扩散到一线、纷纷企稳止跌"已应验。关键指标用水泥（保质期短、不可囤积操纵，最真实反映供给侧）+ 建材 + 房企回款。
- 李嘉诚长实集团: 2020 年 7 月（恰为场外指数最高点）起，几个月内把负债率从 13% 砍到 0.3%——认知与行动都跟上大周期。反观恒大/碧桂园/王健林：要么认知不到、要么行动跟不上，被迫贱卖核心资产。
- 方法论: 经历过大周期的"老钱"，"活下来 > 赚更多"，务必封闭风险敞口；信息传导极慢，等"大妈指数"都知道时已是收割末期。现在地产是底部但非最佳位置，要卖房至少再等一年。
- 美股潜力区: AXTI、OVV、FSLY、BNO、API 等连续多周创新高；用 ATR/画幅法定杠杆，慢牛因 ATR 小可放大杠杆，收益不输暴涨币。
《国内地产回暖与币股潜力区回测》——Space 转录
主讲：Mag 止盈家✞（@magicube121） 形式：X Space 录音回放（独讲）
时间：2026 年 3 月 28 日 23:55 时长：约 23 分钟 回放观看：3,664 次
原帖：https://x.com/magicube121/status/2037921531096105267 Space ID：1lJQRvgVDAdxE
⚠️ 本文由录音经 Whisper（large-v3-turbo）自动转写后做了分段、章节整理与高置信度纠错（如 朱镕基、分税制、三条红线、长实集团、李嘉诚、王健林、螺纹钢、谢林点、升档、场外指数、企稳 等）。主讲自创术语（升档理论、画幅法、谢林点、场外指数体系、潜力区/兜底区）保留原貌，个别识别不确定处可能与原意略有出入，仅供参考。
内容概要（TL;DR）
- 开场实操：昨晚直播中场外”谢林点”嗅探到 ON 币（兜底区约 0.137），现场公布后即暴涨，按 ATR/画幅法定杠杆从 0.15→0.26 可吃数十倍。强调”凡在我更新前后跑出来的暴涨币，无一逃出潜力区”。
- 主题：国内地产大周期。去年年中（8 月）他已用场外指数预测地产探底、是最佳压价抄底窗口；2026 年 3 月上海单周成交破 2 万套（五年新高）、深圳二手房环比 +30%，小阳春坐实。
- 土地财政溯源：朱镕基分税制改革抬高中央税收占比 → 地方靠”土地财政”（囤地、推高地价、房地产税）形成循环，这是 1994–2020 房价只涨不跌的核心逻辑；2020「三条红线」收紧融资 → 恒大/碧桂园爆雷、五年寒冬与通缩。
- 场外指数看地产：回测地产场外指数 2020 年 7 月见顶（1431），去年 8 月首次进场（835）；预测”从香港扩散到一线、纷纷企稳止跌”已应验。关键指标用水泥（保质期短、不可囤积操纵，最真实反映供给侧）+ 建材 + 房企回款。
- 李嘉诚长实集团：2020 年 7 月（恰为场外指数最高点）起，几个月内把负债率从 13% 砍到 0.3%——认知与行动都跟上大周期。反观恒大/碧桂园/王健林：要么认知不到、要么行动跟不上，被迫贱卖核心资产。
- 方法论：经历过大周期的”老钱”，“活下来 > 赚更多”，务必封闭风险敞口；信息传导极慢，等”大妈指数”都知道时已是收割末期。现在地产是底部但非最佳位置，要卖房至少再等一年。
- 美股潜力区：AXTI、OVV、FSLY、BNO、API 等连续多周创新高；用 ATR/画幅法定杠杆，慢牛因 ATR 小可放大杠杆，收益不输暴涨币。
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开场：昨日 ON 币潜力区实操（谢林点 0.137 → 翻倍）
哈喽今天聊聊今天的内容昨天今天时间有点晚啊那我就不要聊太多吧昨天因为那个最近这段时间其实潜力区没有什么常常属于没有的状态所以没有什么太多可讲的但是昨天正好因为我在开Space的时候直接就看见那个这边的场外谢林点有秀探到秀探到这个OnOn这个币种昨天我在直播的时候在这个Space的时候直接就现场给大家说了这个谢林点应该是0.137是不是没记错的话应该是这个数吧
具体忘记了应该是昨天的几点昨天的11点左右我是在昨天的11点左右然后给大家公布On的这个谢林点的场外指数不是场外指数它的这个谢林点限定都底区在0.137好像是啊我具体如果是错了大家可以纠正或者0.15几然后大家可以看到在我说完之后就开始暴涨暴涨之后因为这个谢林点我日常如果没有给大家更新的话就说明这一天这一天的时间内能够跑出来的可能性很小那事实上大家如果看我过去的更新的话
在我在过去的一年内所有的币圈内只要是二级市场有出现过暴涨的币种只要是暴涨在我潜力只要是在我更新我的星球的时间的前后这段时间在这段时间跑出来的没有一个逃脱出潜力区的手掌心一个都没有所以后面在去年产生了极其巨大的财富效应尤其是在比特币的优质进场期中这一轮由于这个比特币的这个进场期是一个劣质进场期所以很难这些币种去跟着它有一个向上的爆破所以能够跑出来在昨天正好出现一个on
是挺有意思的一个状态昨天如果按照这个正常的这个杠杆按照我教给大家这个ATR定杠杆或者按照画幅法定杠杆两种定杠杆的方法的话从0.15一直涨到了0.26大家可以算算你们昨天单元能吃到多少倍啊这个是昨天的内容因为正好是在直播中我所提到的那昨天有一些朋友个别的可能有开单那你可以去翻想一下你昨天的这一单可能某些地方是不是有更多可以改进的地方然后去对照一下我之前的这个文章
内参用升档结构直接指引；引入今日主题：地产
包括对冲内容呀你是怎么来锁这个风险敞口的那如果说内参的朋友们那就很简单的直接照着这个最高点指引就好了这个是很好按照这个因为这个潜力区所有的都是同样的一种可以按照升档结构按照升档结构同样的方式可以去看出来很容易就能看出来那直接就在这个升档的一开始就直接指引就好了这个就没有什么可降的然后我今天想要重点给大家聊一下的是地产关于国内的地产这个昨天我就留了一个尾巴我说想要在今天去聊一下
重点：国内地产——去年中已预测探底、当时最适合压价抄底
正好那个白天还有一个朋友跟我这个还有探讨过这个话题所以我觉得我今天有必要在这个地产方面我稍微多聊一点事实上这也是很多的朋友们可能是确实在国内的朋友有点要关注的一个点你们不知道的是事实上现在国内的很多的财经部署已经回过味来了虽然去年早去年在年初的时候可能五六月我就已经给大家更新币圈其实房产已经开始触底了如果你们搜我的这个推特里面搜我的推特地产两个字你就可以看见我大量在去年年中和年初的时候
我就出现了大量的这个探底的预测的内容已经已经那个时候已经说出来那个时候是最适合大家去抄底的为什么因为那个时候你们的溢价权非常的强你们那个时候如果真的想要在国内抄底地产的话你可以直接照对半看他如果可以给你开价开价10万12万香港地产开了15万你可以直接照对半看再往上慢慢加现在的话因为整个国内的这个已经迎来这个阳春的这个行情了现在要看的话就不会像去年的房这个底部的时候这么容易
2026 年 3 月数据：上海/北京/深圳成交回暖，小阳春坐实
今年三月我先给大家看一部数据今年三月现在中国的楼市国内的所有的财经播出现在都已经基本上已经看出来现在处于阳春行很多已经在讨论了所以你们可以看到国内现在基本上都是普遍认为这个楼市已经迎来一个阳春行首先就是上海单周成交了好像是7000多套然后月成交破2万套这是五年来的新高这是五年来的最高值然后北京的网签应该是超了5000套也停止住了近10个月一直跌幅然后深圳的二手房成交环比增幅超过了30%
土地财政的由来：朱镕基分税制改革 → 地方土地财政循环
其实楼市已经实质性回暖了回暖已经是板上钉钉了然后如果说我们往上去追溯整个国内楼市的这一套逻辑你会发现事实上为什么国内在之前在20年之前的大量的时间有那么强的动力去把这个房产推上去其实这个跟中国的税收的这个机制有很大的关系因为你们知道如果对这个国内就是尤其是江朱时代有一个有一定他们那个时候有一定概念的话你会知道那个朱镕基在那时候搞了这个分税制改革尤其是专门他去了广东
跟这个当地的人是一个一个谈的尤其是一个是要处理当年的三角债的问题一个就是处理这个分税制改革就是核心的分税制改革就是要使这个中央的税收占比较大大提高那这样的话中央税收提高的话地方财政压力肯定大那地方要花钱呀那这样的情况还怎么办那就是说让你去探索当时就是给你开口开政策上的口说你可以在政策上去探索怎么去地方上去赚钱那最后呢广东探索出一条路就是所谓的土地财政然后土地财政这条路慢慢也补及到全国各地
都开始复制同样的方式来赚钱就是以地方政府来推高先囤地然后推高地价促使大家一起来竞争拍地然后把这个地价抬上去之后呢然后依赖房地产税来这个针对这个房产开发商来收房地产税来形成这样的循环这也是之前房价上涨很多人国内的这些财经博主或者国内的很多人也意识到认为房价肯定只涨不跌他们认为的逻辑就在这因为地方因为这个跟地方政府的关联度很大如果地方这个财政紧缺的话一定有相当大的这个动力要去捂地
1994–2020 房价上涨逻辑与 2020「三条红线」→ 五年寒冬/通缩
就一旦这个供给缩住的话那肯定这个价格会有一个比较大的一个溢价所以这个是之前中国从1994年一直到2020年这么长的时间房价始终在一个大周期上涨的一个核心的逻辑然后2020年大家都知道有著名的三条红线的政策然后结果呢就是从那一波开始导致整个房企的融资开始收紧银根开始收紧行业开始进入寒冬然后从那个时候开始什么恒大呀就不用讲了碧桂园呀这各种各种各种都开始出现爆雷或者伪爆雷
融创可能万达呀这些都基本上以前风光的这些基本上都不太行了有一些像万达什么到今天可能才刚刚稍微有点回过劲来然后包括像那个一些其他殖民地产吧在这五年过得相当的痛苦很多房产在这个各种债务的这种影响下事实上已经进入了一种纯纯负资产的状态所以这个就很麻烦上下游呢这个因为房地产在中国关联的上下游实在太多了那上游的各种建材呀各种到各种家电水电到各种各样的所有的各种建材到中间农民供工资到各种这这那那的全都包含在里面
2023 起政策松绑、2026 全力稳预期（首付/利率降至历史低位）
下游呢也很多呀 这些一串的整个大行业全部都会跟着受挫所以中国这五年的通缩啊跟这个房产的三条红线关系是非常大的然后但是大家发现从这个二三年开始事实上这个政策就已经开始逐步松绑了然后二四年的时候这个调控已经开始慢慢如果你关注国内的新闻的话已经发现它的调控已经开始转向宽松事实上到了这个去年年底这个三条红线的政策在各个城市基本上已经实质性的退出了而且在这个26年今年的这个官方文章中
明确说这个房地产是国民经济的基础产业政策也都在全力的在稳定这个预期而且这个全国的首付比例还下调首付的房好像是最低降到了15%二套房最低降到了20%这不就是鼓励鼓励买房吗政策上已经打明牌了而且首套房的利率降到了3.05%这也是历史最低点了也不算历史最低点应该算是历史低点以及你们知道这个上海也推出了一些政策包括户籍政策这些所以就是基本上到现在开始很多人就已经觉得这个房产已经进入转转
用场外指数看地产大周期：2020/7 见顶、去年 8 月首次进场信号
负增长已经结束了然后今年就是一个房地产大涨的前夕那至于这个我想跟大家聊的是我们怎么从场外指数看这些更大的周期怎么从场外指数看这个对大的周期大家如果你们搜我这个推特里面的地产两个字你可以看见我早期最早期的内容在分析地产的时候我是怎么来用大周期来处理这个问题的我应该是在去年的8月份8月20来号我发了一条关于地产的一个space我专门在space里面就聊过这个问题
我事后还用推特的文字来补充了说明一下就是从场外而言当时的好像是8月吧8月22应该就是2020年5月2020年5月的是最高点然后2020年然后一直到去年的8月就是整个的场外指数到了进场期也就是意味着整个行情的最低点这也是整个五年来第一次出现这个进场信号如果从这个整个链路而言就是如果下个月我当时写的是如果下个月更新也就是9月更新这个场外指数地产如果仍然进场缺人那就是地产就将从这个香港开始
预测应验：从香港扩散到一线，纷纷企稳止跌
从一个季度拓展到北上深航再用半年拓展到其他一线然后将纷纷企稳止跌事实上大家也看到这个已经应验了半年为止差不多到现在已经是纷纷都已经确实做到企稳止跌了这轮地产大调整已经阶段性结束但是正好我在去年8月份发这个的时候就是舆论由于并没有离这个真正的底部还远远没有到所以是大众其实就已经还沉浸在一个非常强烈的悲观情绪中哪怕是这个中介这种房产中介这种对这个行情非常了解的他们也非常的悲观
关键指标：水泥（不可囤积、最真实）与建材/回款
所以这就相当于给了我的这个朋友们一个巨大的信息差优势你们完全在去年这个最低点的时候可以在这个优质地段可以用这个舆论的方式舆论的状态去压价谈判这个就是资源错配的一个重大的机会然后所以就是包括我后面还专门写到关于这个地产周期我在里面有两个关键的那个数据我是抓取到了我的这个场外指数的这个数据的权重力一个是水泥再一个就是它的建材水泥为什么我会把它放在一个比较重要的位置
就是由于水泥它的保存期是有限的你们知道很多国内的期货大宗的期货它为了甚至有的时候就是为了在期货里面去操作它是可以在库存里面做很多内容和猫腻的通过放出这样的信息面和库存里面的操作直接使得他们可以在这个期货市场里面去反复的做替押或者做其他内容呀这都是他们的一些惯用手法但是水泥不一样水泥你很难这么去操作为什么因为水泥保存期有限都是现做现卖现做现卖水泥这个东西就是这样
你很难在库存里面保存一大堆期货你都是现做现卖随产随用所以它虽然是个大宗而且它有大宗的指数但是它几乎很难像其他的大宗期货像螺纹钢呀这些它没有办法通过水泥是没有办法像螺纹钢类似这样的建材通过这个库存来运作操作价格的所以它可以非常直接的反映地产板块的原料供给侧周期而且它也确实是整个地产板块绝对无法绕开的关键基础环节你哪个地方地产开发离得了水泥对吧所以这个地产指数包含了这些以后
回测：地产场外指数 2020/7 见顶 1431，去年 8 月 835 进场
以及包含了下游大多数地企的一个销售汇款情况这两者抓取到之后所以它在宏观分析之后直接产生了一个我的这个地产每个月更新的这个指数就可以很好的去反映出它这个客观的这个状态然后最后回测我前面说错了就水泥大宗当时回测出来最大的场外指数应该是在2020年的7月当时的场外指数是1431这个你们可以回测看一下或者根据你们自己的经验看一下整个房地产的最高峰是不是正好就在2020年的7、8月左右
李嘉诚长实集团：2020/7 起把负债率从 13% 砍到 0.3%
之后就是长达5年的退场期这5年的退场期是不是房价一直在不停的跌然后目前的整个场外指数是835就是指去年的8月然后我以及那个推我专门写到就是这个正好也是跟这个李嘉诚的地产长实集团他从2020年的初你知道吗李嘉诚的长江实业地产他的这个负债率的变化也是一个很好的指标他从2020年的初的这个负债率的13%开始然后他也是在他正好也是开始在7月大幅度的抛售他的所有的债权资产
降低他的负债几个月的时间他就用几个月的时间开始把负债率迅速的从13%降到了0.3%你们知道吗几个月的时间长实集团他的整个负债率降到0.3%所以李嘉诚的这个周期的这个理解我觉得真的是非常的强悍你想想国内如果说恒大或者碧桂园或者这些或者是万达如果他们在2020年的时候他们可以把他们的负债率从200%降到0.3%你们觉得中国这五年又会是一种什么样的状态因为中国的商人没有经历过大周期
对比恒大/碧桂园/王健林：认知或行动跟不上大周期
就认为上涨会是永远的哪怕像王健林我记得王健林在20年前几年就已经反复的在做轻资产了结果他明明知道房地产已经不行了但是还是行动上没有跟上去负债还是拉的那么大他已经开始什么收购影院搞什么收购一些网络上的轻资产已经在做这方面的运作了结果还是行动力还是不行就是整个的负债率还是拉的太高了所以后来就不停的在卖自己的核心资产就是把万达的商业不停在往外卖这都是低血所以就是只有长实集团
只有李嘉诚真正做到了他的认知跟上去他的行动也跟上去了成为了整个所有的地产中现金流租稳健的几个企业然后恒大这些企业就纷纷基本上全都爆雷了只有李嘉诚的长实集团没啥问题而他的这个操作开始去降杠杆的第一个月就是2020年的7月与场外指数的最高点是吻合的所以我相信必然李嘉诚他是有相当多的也是跟场外的各类的指数所嗅探的指数相关联的一套他自己的信息源直到他在那个月马上开始降低杠杆
老钱的智慧：活下来 > 赚更多；务必封闭风险敞口
事实上13%都已经很低了但是他竟然能把它降到0.3%你可以想象就是这种经过大周期的老钱他对活下来的这种要求远远大于所谓要赚更多活下来的要求远远大于所谓的赚更多所以这个是大家如果真的资产到了一定的量务必要去把所有的风险敞口降到最低事实上杠杆借钱去做这种大的投资本身就是一种危险的杠杆你必须用非常安全的方式去做才可以把自己的风险敞口全部要封闭这个都是基础了前面我讲的这些内容基本上都有讲到
信息传导极慢：散户/「大妈指数」＝最后的收割阶段
所以大家可以想见这是一个很有意思的事情然后去年我刚开始更新地产板块的时候事实上那个时候还是退场期4年零10个月退场期了然后接下来又退场了1 2 3 4月退场了几个月之后然后在去年的8月应该是进入了进场一直到现在一直都是进场期到现在就是终于全国都回过味来了都知道进入小阳春了但是很多的散户还是认为现在还是熊市呢所以你可以想象真正的这个信息真正有效的信息传递到普罗大众
传递到买菜的大妈都知道你想想这得经过多长的联络这就是为什么之前比特币有一个很重要的指标就是大妈指数一旦你们看见卖菜的大妈在聊上海的上海的各种大妈在聊什么买黄金买比特币这个时候就该跑了因为信息传递到他这已经太晚了已经到了这个信息的最末流已经开始进入了最后的收割阶段所以这个也是给了大家如果说现在才开始决定在地产方面有所作为的话事实上现在已经不是一个特别好的位置但毕竟也是一个底部
现在地产是底部但非最佳位置；要卖房至少再等一年
那可以去考虑一下至于如果说你想卖房子的话那更不能在这个时候卖了完全可以等个至少要等一年吧至少要等一年吧我的这个常外指数至少也是按月份来算的那不可能这个月经常下个月就直接没了至少可以等个半年一年这是关于这个地产所以大家不用那么着急如果你想要有换房子的需要或者什么的话完全可以就是卖房子的需要完全可以再等一等OK这个是地产然后地产聊完了我聊一聊这个美股的潜力区今天我是在
美股潜力区巡览：用 ATR / 画幅法定杠杆，慢牛一样赚
我在今天我在内参里面有更新然后我看一下我们先看一下上周跟前面几周吧前面几周看一下过去所有的内容之前从2月10号更新的AXTI这个我提过很多遍了然后从22开始一路出发涨到了70.8822涨到了70.883.5倍左右吧按照这个交给内参的朋友们的这种杠杆的方式来做的话这就是这四五十倍的收益四十来五十倍的收益OVV是从2月19号的47.2涨到了62.6还在延续天呐OVV还在延续
这已经多少周了涨得比较慢但是如果你按照画幅法来定位的话大家知道如果你根据ATR或者是根据画幅法来定位的话事实上只要它一直处于上涨的趋势你转的一点不比所谓的它长的幅很大的那种转的少大家能理解吗因为你是按照ATR或者是按照画幅法来定杠杆的所以就是也就意味着它哪怕长得慢但是它的ATR也小呀ATR小意味着你的杠杆就大呀你的杠杆大就是相当于就是转的跟前面一种暴涨的其实差不多的
只要它一直处于稳健上涨的趋势你就可以一直赚钱而对于内参的朋友们而言只要它一直符合结构那就更不用讲了就非常明确就一直做就行了然后CRGY是3月2号的11涨到了14.02以及这个FSLY我提过很多次来FSLY从这个19.43月3号的19.4一直涨到了上周的30.95这个也是一路这个慢牛走的非常的稳健FSLY也是延续然后TNGX从这个13.9涨到了21.8这也快翻倍了吧
还没翻倍涨了百分之七八十然后第三周进入这个涨幅榜然后以及BNO42.3触发涨到了53.66然后EQNR32.5触发涨到了42.06这是3月9号的然后后面是3月16号API的52涨到59.42你看这个52涨到59.42涨的并不多但是它延续性非常好这是API的状态所以你根据ATR或者是根据画幅法来定的话你赚的一点也不会比前面这种暴涨的少因为杠杆相应的调大就好了所以这个就没有什么关系
EONR是从1.36触发涨到了1.58但这个没有延续这个就过了DOCN75到88LNGLNG是涨很多人比较看好因为这个毕竟跟天然气相关3月19号的然后也确实触发了从255涨到了299但是LNG有一个问题就是受基本面的受这个消息面的影响有点过大所以这个没有给标注延续然后TSEM从152涨到了195也是第二周进入这个涨幅吧然后上周上周挺有意思的像这些上周更新了1234567
上周更新 7 个全部触发；下周看美股大盘
上周更新了7个然后7个还全触发了但是涨幅都没有前面那么猛但是确实也都全都触发了所以比较有意思后面我可能会专门写一篇这个专门的这个文章或者我是给大家那个电话的时候我可以给你们专门聊一聊这些内容然后下周的话看一看如果说大盘美股还是大盘走的美股大盘如果是持续继续的深入向下爆破的话那不仅可能还会把比特币的这个退场期继续的升华而且相应的潜力区也有可能会用一种新的方法来处理
收尾
到时候再说OK那这就是我们今天先聊这些吧聊聊地产就可以了然后感兴趣大家后面再说大家晚安拜拜拜拜